Que savez-vous du droit de préemption d’un fonds de commerce ? Certains le considèrent comme un outil essentiel pour protéger et encourager les petits commerçants. D’autres soutiennent qu’il est une source inutile de complexité administrative et financière qui retarde la vente d’un local commercial. Nous allons vous présenter le droit de préemption en détail au cours de cet article, en passant en revue les scénarios et les acteurs qui peuvent actionner un droit de préemption sur votre fonds de commerce ou votre bail commercial.
Qui peut exercer un droit de préemption ?
Il n’y a qu’un seul acteur de la vie publique qui peut exercer un droit de préemption sur votre fonds de commerce : la commune, par l’intermédiaire de sa mairie et de son service urbanisme. Lorsqu’un accord est trouvé entre le vendeur et l’acheteur, ceux-ci doivent déclarer la cession, et c’est à ce moment précis que la commune est susceptible d’intervenir et de faire valoir son droit.
Droit de préemption sur un fonds de commerce
Le droit de préemption appliqué à un fonds de commerce est une forme de protection qui permet aux communes de préempter des baux commerciaux, des fonds artisanaux ou des fonds de commerce afin de les rétrocéder en l’état à un commerçant ou à un artisan.
Conditions
Pour que le droit de préemption soit juridiquement applicable, le vendeur doit remplir certaines conditions : le paiement du prix convenu ; l’acceptation du prix et du jour mentionnés sur la déclaration par le vendeur ; la signature du formulaire par le vendeur et la mise à disposition des informations nécessaires au conseil municipal.
Procédure et mise en application
Une déclaration de cession devra être déposée auprès du conseil municipal dans un délai maximal de 3 mois à compter de la date indiquée sur ladite déclaration.
Le droit de préemption concerne-t-il uniquement les fonds de commerce ?
Non ! Il est également possible de mettre en place un droit de préemption sur des baux commerciaux. Si le concept reste le même, quelques différences en terme de délai et mise en application existent.
Droit de préemption sur un bail commercial
Un droit de préemption commercial est une clause attachée à un bail commercial qui permet à la commune de se porter acquéreur avant tout autre acheteur potentiel et, par conséquent, de devenir l’acquéreur prioritaire du bail ou du fonds concerné.
Un bail commercial soumis aux clauses attachant un droit de préemption peut être accordé sous réserve d’une consultation sollicitée par le propriétaire auprès du conseil municipal (ou d’une association d’autorités locales). La durée minimum du bail doit alors être supérieure à 5 ans et ne peut pas excéder 9 ans.
Conditions
Les clauses attachées au bail ne doivent pas être discriminatoires ni favoriser une catégorie spécifique de locataire (commerçants, artisans…) et doivent s’intégrer dans un périmètre objectif défini par la mairie.
Procédure
Avant sa mise en location, chaque bail commercial soumis au droit de préemption devra faire l’objet d’un rapport écrit et notifié au vendeur selon un formulaire spécialement adopté pour cette fin. Le conseil municipal aura 30 jours pour déterminer si le bail doit être préempté ou pas.
Dans quelles conditions la commune pourrait préempter un fonds de commerce ou un bail commercial ?
Une commune est susceptible de préempter un fonds de commerce ou un bail commercial lorsque ces derniers sont considérés d’utilité publique, telle que la sauvegarde du commerce local et l’artisanat, la proximité, etc. Il ne s’agit pas d’une décision prise à la légère, c’est pourquoi les communes utilisent leur droit de préemption dans des cas spécifiques, qui s’inscrivent dans leur politique d’urbanisme.
Pour être autorisée à acheter le fonds, la mairie devra avoir reçu un avis favorable des organismes consultés et s’assurer que toutes les conditions requises par la loi ont été remplies.
Procédure
Une fois que le conseil municipal aura donné un avis favorable, il disposera d’un mois pour procéder à l’acquisition du fonds et son paiement. La mairie sera alors responsable de la gestion du bien acquis jusqu’à ce qu’un nouveau vendeur soit trouvé et identifié.
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